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一、房地产项目总成本概览

房地产项目的总成本主要可分为土地成本、建造成本、期间费用及税金，不同房企每类成本项下的细分类别及名称不尽相同，参考多家房企的项目成本分类明细表，对房企的项目总成本分类总结如表1，后文将以各二级分类成本为细分单位做简要介绍（税金将在后续研究中介绍），并探讨相关成本的计算/估算方法。

二、项目成本详解（除税金）

1、土地成本

土地成本指取得开发项目用地而发生的费用。房地产开发项目取得土地使用权一般有以下几种方式：划拨或征收、出让、转让、股东投资入股、租用，对应的土地成本分别为土地征收拆迁费、出让地价款、土地转让费、土地投资评估价及土地租用费。

（1）土地征收拆迁补偿费

随着城市内人地矛盾加剧，城中村、老破小、旧村厂区改造问题日益突出，以征收拆迁方式获取土地成为房企的一种选择。土地征收拆迁模式对应的土地成本主要为拆迁补偿费，此外还需补缴一定土地出让金。具体来看，土地征收拆迁补偿费可分为农村土地征收拆迁补偿费和城镇土地拆迁补偿费：农村土地征收拆迁费主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、耕地占用税等；城镇土地征收拆迁费主要包括地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，原用地单位停产、停业补偿费等。

对房屋进行拆迁时，若新建房屋的用地是划拨取得，需要补缴土地出让金才可取得建设用地使用权。

（2）出让地价款

公开市场招标、拍卖、挂牌获得土地是房企主流的拿地模式，对应的土地成本为出让地价款，指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内转让给购买方而收取的土地使用权出让价款。熟地出让地价款包括土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费；毛地出让地价款包括土地出让金和城市基础设施建设费，需要开发商自行进行房屋拆迁和土地开发，并支付拆迁补偿费。出让地价款由土地所在的城市、区位、土地用途、购买竞争激烈程度、调控政策等多方面因素决定。

熟地是指具备完善的城市基础设施（供水、供电、通讯等）、土地平整能直接进行建设的土地。

（3）土地转让费

随着房地产行业马太效应继续凸显、竞争愈发激烈，实力较强的房企通过直接收购中小房企土地的方式来获取土储越来越普遍。此种模式对应的土地成本为土地转让费，指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权转让费。

（4）土地投资评估价

由于本轮房地产周期房价上涨导致地价大幅提升，同时调控使得土地获取门槛提高，房企为了分散风险、优势互补，合作开发拿地逐渐增多。在房企合作开发的项目中，土地使用权可能来自一方股东的直接投资，该种情况下以土地使用权的评估价值作为项目的土地成本。

（5）土地租用费

土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用，但该种方式在房地产开发项目中较为少见。

2、建造成本

房地产项目建造成本是指完成项目主体建设所需投入的资金，主要包括开发前准备费用，建筑、装饰、安装工程费，基础设施及配套设施费用。

（1）开发前准备费用

开发前准备费用主要包含咨询评估费、堪探设计费以及与土地开发有关的“三通一平”费用。开发前准备费用计算方法包括按照实际工程量面积计算、总投资一定比例计算、行业惯例计算等。根据十余个项目公司数据统计，开发前准备费用在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的3%～10%计算。

（2）建筑安装工程费用（包含建筑工程、装饰工程、安装工程）

建筑安装工程（以下简称“建安工程”）是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、装饰工程费用及安装工程费用。建安工程费用一般根据实际发生的人工费、材料费、机械费、税费等加总计算。但在项目盈利估算时，一般按照单位面积的建安费用*建筑面积进行估算，单位面积建安工程费用取决于项目类型、原材料价格、房企的成本管理能力、装修程度、不同城市的人力成本、通货膨胀等等，如同一时间同一种产品业态在不同城市或不同房企开发的情况下单位建安成本都不尽相同。在房企投资实务中，建安工程费用测算往往比较详尽和仔细，由于资料局限性，基于对十余家房企部分项目的建安工程费梳理统计，给出不同类型住宅的单位面积建安成本的大致区间（详见表4）。在测算项目利润时，尽量根据项目不同的业态面积进行建安工程费的估算，以使得建安工程费尽量准确。

房地产项目成本测算详解